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內容簡介
76個經典案例，超過30年、1850件法拍屋寶貴經驗！
對抗不景氣的最佳房產投資術！
※隨書收錄完整法拍屋相關法律條文，一本抵三本！
臺灣的不動產景氣從SARS以來，歷經約11年的多頭榮景，但經2年奢侈稅的閉鎖期及2016年開始施行「房地合一稅」後，空頭終於翻轉不動產市場，投資客幾乎陣亡或退場，或是移師投資海外不動產，例如日本、美國、英國及東南亞地區，造成嚴重資金外流。
到了2022年左右，臺灣人口結構將面臨老人化及少子化死亡交叉，人口紅利慢慢消失。尤其最近內政部營建署公佈，臺灣地區已庫存大量餘屋尚未消化，但每年建商仍大蓋預售屋，不動產市場明顯產生供需嚴重失調，市場上瀰漫著低靡的觀望景氣，每個人都認為「房市快要崩盤了」。
不動產可分為四大區塊：預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋，筆者從事不動產教學及投資逾20年，建議大家現今要降低投資預售屋或新成屋，因為許多不動產專家共同的看法，未來國內不動產趨勢將緩跌四年、盤整四年，換言之，未來八年的房地產是看跌。
綜觀市面上各種投資理財工具中，能獲取高利潤的理財，不外乎法拍屋、期貨、股票、外匯、黃金或共同基金等，但根據科學統計結果指出，投資上述商品真正賺錢的投資客約只有8%左右。所謂高利潤高風險，有人說：「不動產愈不景氣，法拍物件愈多，相對利潤也愈高。」法院不動產拍賣市場是一座永遠挖不完的寶山，是一條快速致富的捷徑。依據統計，長期涉足此行業，不是大富，也有小康，沒有大賺也小賺。比起其它行業的投資報酬，的確有過之而無不及，尤其此行業可當主業，又可作兼職。
目前市面上的法拍屋相關書籍，大多數是律師或法官利用法條來解析，全書過於深澀難以了解，而本書以說故事圖像化方式，針對不同法拍的筆錄內容來解析，以及所要採取的因應措施，讓讀者看完法院公告時，心中自然有一把衡量的尺。
法拍屋一般可分為四類，愈複雜利潤愈高：Ａ、點交利潤5%；Ｂ、不點交利潤10%；Ｃ、共有物變賣20%；Ｄ、地上權、典權、承租基地建屋、土地分割等利潤25%以上。法院拍賣市場，如果能事先詳細研究案情，徹底瞭解相關法律規章，此條路可說相當平坦，「不大賺，也不會虧」；相反地，如一知半解，橫衝直撞，也難保不會失敗。
本書將多年實務及教學精華，以口語化、圖像化及故事方式，和讀者分享法拍屋的賺錢方程式。
房產景氣愈不明朗，法拍屋的案量愈是急速增加。機會是留給準備好的人，事前多做功課，絕對是殺敵致勝的關鍵，最好的商業模式就是「逢低買進，逢高賣出」，投資法拍屋能使「窮人翻身，富者愈富」，黃土變黃金，礦石變鑽石。
重量級推薦
「富豪居」創辦人／月風
「王派宏財商教育」聯合創始人及首席培訓講師／王派宏
「輕易豐盛學苑」創辦人／JAMIE
「創世紀不動產教育訓練中心」總經理／林宏澔
「高仕不動產科技（股）公司」總經理／陳桂銘
「大日不動產研究中心」主任／曾文龍
「宸熙學習網」總監／黃蜻蜓
「新新探索企業」、「互助法拍」總監／蕭繼光
《透明房訊》雜誌社、「104法拍網」總經理／籃茂山
作者介紹
黃正雄
國內法拍屋教父，擁有驚人的法拍經驗，從事法拍屋投資、教學、顧問等資歷超過30年，累積處理逾1850間法拍屋及共有物，處理過的疑難雜症不計其數，其中不點交的案子高達800件以上。
學歷：
美國奧克拉荷馬中央州立大學畢業
經歷：
•不動產經紀人普考及格
•法拍屋專業講師
•透明房訊（專業法拍屋雜誌）
•中華民國不動產仲介經紀商業同業公會
•臺北市不動產教育協會
•新北市不動產訓練發展協會
•新北市房地產發展協會
•臺中不動產仲介經紀商業同業公會
•臺中不動產服務職業工會
目錄
推薦序－—月風
推薦序——王派宏
推薦序－—JAMIE
推薦序－—林宏澔
推薦序－—陳桂銘
推薦序－—曾文龍
推薦序－—黃蜻蜓
推薦序－—蕭繼光
推薦序－—籃茂山
一、概念篇
1. 何謂法拍屋
2. 法院拍賣，作業流程表
3. 資訊的取得
4. 投標前、履勘法拍屋現場技巧
二、查封篇
1. 假扣押
2. 本票裁定
3. 一樓加蓋違章建築
4. 頂樓加蓋違章建築
三、看屋篇
1. 大環境
2. 小環境
3. 與現住人或債務人溝通技巧
4. 履勘土地
四、投標篇（準備）
1. 法拍屋投標流程
2. 開標過程
3. 身分特殊的應買人應注意事項
4. 耕地
5. 停拍的原因
6. 何謂應買？
7. 拍定後，不繳清尾款的後果
8. 何謂拍賣無實益？
9. 拍定價金分配順序表
10. 拍定後，債權人、債務人、拍定人可否請求撤銷查封？
11. 何謂同燈同分？
12. 何謂通訊投標？
13. 何種情形是投標無效？
五、使用權篇
1. 點交
2. 不點交
3. 部分點交，部分不點交
六、所有權篇
1. 宣示登記：登記處分要件主義
2. 為何法院無法核發權利移轉證書？
3. 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權
4. 何謂違章建築？
5. 實質違建
6. 程序違建
7. 頂樓增建要得到全體住戶同意
七、點交篇
1. 點交條件及流程
2. 空屋
3. 弱勢團體
4. 租約已到期
5. 查封後，另訂租約
6. 租約已被排除
7. 債務人的受僱人輔助占有
8. 債務人於點交後又占有
9. 各式書狀、公文範例
八、不點交篇
1. 總論（8 種租約）
2. 不點交32 種及處理方式
3. 如何辨識假租約及破解假租約？
4. 房屋租賃契約不公證，買賣破租賃
5. 正常租約
6. 超過五年租約
7. 未定期限租約
8. 以債抵租，以債息抵租
9. 以押金抵租，以押金利息抵租
10. 租金預付
11. 定期租約，無法提高租金
12. 借用
13. 租約被排除
14. 筆錄原為點交突然改為不點交
15. 車位不點交
九、特殊物件篇
1. 法定地上權與地上權之區別
2. 土地法第34 條之1
3. 何謂公同共有？
4. 區分所有建築物，建築物之基地，建築物之專有部分分離出賣
5. 如何將公同共有變成分別共有？
6. 土地法第104 條及民法第426 條之2
7. 袋地所有人之通行權，通行權人之開路權，通行權之限制
8. 建築物的通行權
9. 如何解決越界問題？
10. 建築物與土地之併付拍賣
11. 土地所有人合法終止地上權的條件
12. 畸零地，法定空地，計畫道路，既成道路，私設道路
13. 如何處理果園？
14. 如何處理凶宅？
15. 標到宮或廟如何處理？
16. 如何變賣共有物？
十、刑法篇
1. 違背查封罪，損害債權罪
2. 恐嚇罪，毀損罪
3. 竊占罪
4. 毀損器物罪，侵入住居罪，竊盜罪
5. 強制罪
6. 拍定後，法拍屋現場遭破壞，具狀法院書狀
十一、費用篇
1. 管理費
2. 電費、水費、瓦斯費
十二、稅費篇
1. 增值稅
2. 地價稅
3. 房屋稅
4. 契稅
5. 工程受益費
6. 營業稅
7. 房地合一稅
十三、補充篇
1. 標購拍賣屋成本一覽表
2. 各種拍賣屋之比較
3. 法拍叮嚀
4. 後語
附錄
A. 有關法拍屋相關法律
B. 強制執行法
C. 辦理強制執行事件應行注意事項
詳細資料
- ISBN：9789869428101
- 叢書系列：
- 規格：平裝 / 320頁 / 25k正 / 14.8 x 21 x 1.6 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
- 出版地：台灣
- 本書分類：> >
內容連載
大環境
案例
張三從高雄到臺北工作，有意在臺北長久定居，希望在好的區域買房子。他聽說臺北大安區是蛋黃區，生活機能好、交通便利、環境最佳，不過他在臺北人生地不熟的，於是決定委託當地仲介公司幫忙找屋。臺北房價與高雄差很大，尤其是敦化南路與仁愛路附近，每坪皆是天價。
有一天，大安區的仲介公司業務告訴張三，有一間坪數大小、室內裝潢及格局都符合張三的需求，尤其價錢便宜，相當親民。張三聽了非常高興，馬上跟仲介到房屋現場附近參觀。但他發現雖然是大安區，然而地段附近都是殯葬業，學區也差，生活機能與敦化南路、仁愛路、忠孝東路等是兩個截然不同的世界，顯然天差地別，難怪房價這麼便宜。請問張三要如何挑選物超所值的法拍屋？
解析
買房是人生大事，絕對要三思而後行，看屋先要決定區域、地段、學區、大型公園、捷運等。張三是高雄人，對臺北的蛋黃區資訊可能是從電視、報紙、雜誌等大眾媒體得知，僅知大安區是全國首善之區，但也有不好的地段，例如殯葬業等，因此買方看屋時，一定要親自與親朋好友現場參觀，綜合大家客觀意見，
做出明智決定，請注意！買房先決定大環境才是上策。
小環境
案例
張三決定購買臺北蛋黃區，也看好適當的地段，學區也不錯，捷運、車站離家走路約5分鐘就到，附近也有超市，總而言之，生活機能還不錯。重點是房價也在張三預算內，於是經過家庭會議後，慎重決定標購這間法拍屋。
當全家人高興入住後，只可惜好景不常，樓下住戶可能夫妻不合，常常吵架，或是喝酒鬧事，警察也常找上門。另外，頂樓住戶有出租一個房間給手機基地臺，引起全體住戶抗議，但對方置之不理。請問張三要如何處理？
解析
張三雖然已正確決定大環境（如區域、地段、學區、交通等），但顯然忽略了小環境。所謂「百萬買房，千萬買鄰」，一般而言，小環境是要注意附近有無嫌惡設施，如高壓電臺、手機基地臺、宮廟、色情行業、加油站、瓦斯行，及樓上、樓下、左鄰右舍的住戶品質。
YouTube是全球第一大視頻網站，每月登錄用戶高達19億，每天觀看總時長超10億小時，覆蓋95%的海外網際網路用戶，超過90%的採購商更願意在YouTube上尋找新產品。 ... 在YouTube上發布富有創意的企業宣傳視頻，可以大幅提高品牌曝光率，甚至讓銷售額翻幾倍！ 我們一起看一個紅遍全球的案例。 辦公室小野以849萬粉絲數，超20億的視頻總播放量位居中國區（含港澳臺）綜合第一名，被視為網紅出海的成功範例。 ... 2017年2月，小野的「飲水機煮火鍋」視頻在「今日頭條」爆火，讓中國網民記住了這個腦洞大開的女孩。隨後，她陸續推出「針織方便麵」、「電熨斗燙肥牛」、「瓷磚烤牛排」、「電鑽棉花糖」等創意視頻，在YouTube上迅速走紅。 根據海外網紅營銷服務平臺Noxinfluencer數據顯示（截止2019年12月25日），小野的單月廣告收入在34.4萬元-65.37萬元，單條視頻的合作參考費用是12.01萬元人民幣。 ... 為什麼小野會如此成功？因為她踏上了短視頻風口。 目前，短視頻的使用率高達88.8%，隨著5G的廣泛應用，視頻的供應量出現了爆炸式增長。MCN機構已達到6500家，短視頻平臺的KOL已超過20萬。 ... 小野的爆紅，除了鮮有語言對話的視頻風格、節目創意和美食無國界，還在於其核心精神——辦公室里不只有KPI，還有吃與遠方。 除了製作創意視頻，我們還可以通過視頻優化技巧在YouTube搜索上搶排名，提高視頻的點擊率和流量。 YouTube跟Google一樣，都有自己的一套排名算法。通過分析排名高的視頻我們發現了一個最重要的共同特徵：觀看時長。如果用戶點擊您的視頻只看幾秒就關閉了，視頻的排名不會高。 接下來，我們將圍繞這個共同特徵，詳細分析YouTube視頻的優化技巧。 01 在視頻的標題中植入關鍵字 當您的視頻出現在平臺上，用戶第一眼看到的是標題。標題是YouTube判斷視頻排名的重要因素之一，也是影響用戶點擊與否的關鍵所在。標題和視頻內容的完美匹配對用戶和YouTube的SEO算法都是非常友好的。 可以通過Google和YouTube的自動關鍵詞建議功能，查看用戶感興趣的關鍵詞，從而對標題進行有針對性的優化。 ... 通過上圖可以看到，在搜索框中輸入關鍵詞，會出現一些與之有關並且用戶搜索較多的關鍵詞。 另外，也可以通過Google的自動關鍵詞建議獲取更多的關鍵詞建議。 ... 02 優化視頻描述 描述中的第一段話是用戶快速了解視頻內容的地方，會呈現在YouTube的搜索結果頁和Google上。所以，描述里也應該植入關鍵字。 ... 通過上圖可以看到，輸入的搜索詞和展示出來的視頻前兩行是相匹配。 另外，在視頻描述里增加長尾詞也能提高視頻的排名。 03 在視頻文件名中植入關鍵字 YouTube除了會通過視頻標題和視頻描述辨別視頻的內容之外，還會根據視頻文件名判斷視頻與關鍵字的相關性。 因此，我們在上傳視頻時，記得更改文件名。命名方法是：關鍵字.mp4。 將視頻的標題作為視頻的文件名，可以提高視頻的排名。 04 視頻使用YouTube的字幕功能 使用字幕功能可以幫助YouTube更了解視頻內容，增加曝光率。字幕還可以翻譯成不同的語言，幫助不同國家的用戶更好地了解視頻內容，增加視頻受眾與被瀏覽的機會。 我們可以上傳包含視頻內容的文本文件，增加視頻曝光率。根據YouTube的新算法，會自動將語音轉換成文字字幕。 如果視頻不包含語音，也可以單獨寫一份字幕。因為字幕中包含關鍵字，可以提高搜尋引擎的抓取率。 另外，還可以將字幕放入視頻描述中，多方面增加關鍵字的出現率。 05 優化視頻標籤 標籤有助於內容分類，讓用戶和搜尋引擎更好地了解視頻內容，更好地對其收錄。下面分享一些視頻添加標籤的小技巧。 （1）列出具體的標籤 使用與視頻實際內容相關的關鍵字作為標籤，增加視頻的權重。 （2）列出通用的標籤 通過關鍵詞列出通用標籤，比如關鍵詞是cnc machine manufacturer, 那通用標籤可以為：lathe、OEM、Turning Machines、cnc mill等。 （3）加入錯誤拼寫的標籤 比如關鍵詞是cutting machine，那還應加入cuting machine。我們還可以通過視頻分析數據去了解用戶搜索詞，增加標籤。 （4）加入標籤的負數和單數形式 比如關鍵詞packaging machine，那還應加入packaging machines、packaging、machine這些標籤。 （5）添加詞組 比如與關鍵詞相關的長尾關鍵詞。 06 針對搜索數據優化已上傳視頻 針對搜索數據優化已上傳視頻，不但有助於提高已上傳視頻排名，還能為其他的視頻提供借鑑意義。 我們可以先從觀看次數較多的視頻開始優化。從哪裡可以找到這些視頻和數據呢？ 打開網站：https://studio.YouTube.com/ 點擊左邊欄目的「數據分析」，再點擊「互動」欄目，在下拉頁面中找到「觀看次數最多的視頻」。 打開視頻列表後，點擊您想要優化的視頻，進入視頻分析頁面。點擊Traffic Source，然後點擊YouTube search。 ... 在這個頁面中可以查看視頻對應的用戶搜索詞，基於這些搜索詞，可以對標題、描述、標籤進行針對性的優化。 另外，還可以根據用戶搜索頻次高的關鍵字，優化其他視頻，獲得更好的排名。
文章來源取自於：
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博客來 https://www.books.com.tw/exep/assp.php/888words/products/0010740887
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